Khi thuê mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam, việc soạn thảo và ký kết hợp đồng thuê là bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên. Dưới đây là những lưu ý quan trọng mà bạn cần quan tâm:
1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng
- Thông tin bên cho thuê: Họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số CMND/CCCD hoặc mã số doanh nghiệp nếu là pháp nhân.
- Thông tin bên thuê: Họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số CMND/CCCD hoặc mã số doanh nghiệp nếu là pháp nhân.
2. Thông tin về mặt bằng thuê
- Địa chỉ mặt bằng thuê: Địa chỉ cụ thể, rõ ràng của mặt bằng.
- Diện tích thuê: Diện tích mặt bằng, bao gồm diện tích sử dụng và diện tích chung (nếu có).
3. Thời hạn thuê
- Thời gian thuê: Ngày bắt đầu và ngày kết thúc hợp đồng.
- Gia hạn hợp đồng: Điều khoản về việc gia hạn, các điều kiện và thủ tục gia hạn.
4. Giá thuê và phương thức thanh toán
- Giá thuê: Giá thuê hàng tháng hoặc hàng năm, lưu ý thảo luận kỹ liệu giá thuê đã bao gồm thuế hay chưa. Theo quy định, thuế ở đây gồm 5% VAT và 5% thuế TNCN của chủ mặt bằng phải đóng khi cho thuê BĐS. Tuy nhiên, nhiều chủ mặt bằng có xu hướng đẩy phần đóng thuế này cho người thuê. 10% là một khoảng chi phí không nhỏ nên cần được thảo luận kỹ trong hợp đồng.
- Phương thức thanh toán: Thanh toán trước hàng tháng hoặc thanh toán trước 3 tháng/lần.
- Chi phí phát sinh: Các khoản phí khác như phí quản lý, phí dịch vụ, tiền điện, nước, internet.
5. Tiền đặt cọc
- Số tiền đặt cọc: Số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc và điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc. Thông lệ là 3 tháng.
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Quyền của bên thuê: Quyền sử dụng mặt bằng, quyền sửa chữa và trang trí mặt bằng, quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn.
- Nghĩa vụ của bên thuê: Thanh toán tiền thuê đúng hạn, bảo quản tài sản, không sử dụng mặt bằng vào mục đích trái pháp luật, trả lại mặt bằng khi hết hạn hợp đồng.
- Quyền của bên cho thuê: Nhận tiền thuê đúng hạn, yêu cầu bên thuê bảo quản tài sản, yêu cầu bên thuê trả lại mặt bằng khi hết hạn hợp đồng.
- Nghĩa vụ của bên cho thuê: Bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê, sửa chữa những hư hỏng lớn (nếu có).
7. Sửa chữa và cải tạo mặt bằng
- Yêu cầu sửa chữa: Điều khoản về sửa chữa, cải tạo lại kết cấu nhà đạt yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước về cấp giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, đủ điều kiện về PCCC, vệ sinh môi trường.
- Trách nhiệm chi phí: Quy định rõ ai chịu chi phí sửa chữa và cải tạo.
- Thời gian sửa chữa: Thương lượng thời gian sửa chữa mặt bằng. Thông lệ là 1 tháng đối với mặt bằng cần xây dựng, 7-15 ngày đối với mặt bằng sửa chữa cơ bản.
8. Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng
- Điều kiện chấm dứt: Các điều kiện để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bao gồm vi phạm hợp đồng, tình huống bất khả kháng.
- Bồi thường chi phí đầu tư: Chú ý thỏa thuận về việc bồi thường của chủ nhà khi đơn phương chấm dứt hợp đồng với các khoản đầu tư, cải tạo của bên thuê. Bồi thường chi phí đầu tư ban đầu theo khấu hao đến thời điểm chủ nhà đơn phương chấm dứt. Chi phí đầu tư ban đầu cần có hợp đồng, hóa đơn chứng từ. Hai bên ký phụ lục hợp đồng ghi rõ số tiền đầu tư ban đầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp sau này.
9. Điều khoản về thanh lý và bàn giao hiện trạng mặt bằng
- Bàn giao hiện trạng: Thảo luận rõ sẽ bàn giao mặt bằng sau khi thuê như thế nào, theo hiện trạng lúc nhận mặt bằng hay hiện trạng xây dựng. Điều này ảnh hưởng lớn đến chi phí nếu bạn phải thay đổi như đập phá, xây lại lúc rời đi.
10. Điều khoản về bất khả kháng
- Trường hợp bất khả kháng: Những trường hợp như đại dịch Covid-19 đã qua không được xem là bất khả kháng. Bạn cũng nên đưa vào điều khoản thương lượng các trường hợp như lô cốt xây dựng, ngập lụt để xác định liệu có phải thanh toán tiền thuê trong giai đoạn đó hay không, hoặc tính theo tỷ lệ % phù hợp với hiệu quả kinh doanh thực tế.
11. Giải quyết tranh chấp
- Phương thức giải quyết: Thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp, có thể qua thương lượng, hòa giải hoặc đưa ra tòa án.
12. Công chứng hợp đồng
- Công chứng hợp đồng: Khuyến nghị công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
Nắm vững các yếu tố này sẽ giúp bạn chọn được mặt bằng phù hợp, đồng thời dễ dàng lập kế hoạch sửa chữa, xây dựng và xin cấp phép, đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Nguồn: Thầy Đỗ Duy Thanh | fnbdirector.com