Trong lĩnh vực xây dựng, sự hợp tác hiệu quả với đơn vị thi công là yếu tố quyết định để dự án diễn ra suôn sẻ và đạt được kết quả như mong đợi. Việc hiểu rõ quy trình triển khai và các điều khoản quan trọng trong hợp đồng xây dựng không chỉ giúp Chủ Đầu Tư (CĐT) quản lý dự án tốt hơn mà còn giảm thiểu rủi ro phát sinh trong suốt quá trình thi công. Bài viết này sẽ cung cấp những bí quyết quan trọng để làm việc hiệu quả với đơn vị xây dựng công trình, từ giai đoạn dự toán, thi công cho đến nghiệm thu và bảo hành công trình.
I. Quy trình triển khai xây dựng công trình
1. Dự toán, báo giá thi công, chốt vật liệu mẫu
- Thời gian: 7-10 ngày
- Xác định chi phí dự kiến cho dự án.
- Thống nhất mẫu vật liệu sẽ sử dụng trong quá trình thi công.
- Báo giá chi tiết và chốt các điều khoản hợp đồng.
2. Xin giấy phép xây dựng/sửa chữa
- Thời gian: 15-25 ngày
- Nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền.
- Chờ phê duyệt và nhận giấy phép.
3. Bàn giao mặt bằng và thống nhất quy trình thi công
- CĐT bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công.
- Thống nhất quy trình và kế hoạch thi công chi tiết.
4. Thi công tại công trường
- Thời gian: 45-60 ngày (tùy theo khối lượng và phương pháp thi công)
Các giai đoạn thi công bao gồm:
- Phá dỡ (nếu có): Loại bỏ các công trình cũ, chuẩn bị mặt bằng.
- Xây dựng phần thô từ đất trống: Đổ móng, xây dựng kết cấu chính.
- Lắp đặt hệ thống điện: Đi dây điện, lắp đặt thiết bị điện.
- Hoàn thiện sơn, sửa hệ thống tường, trần, sàn: Theo chất liệu bản vẽ và màu sắc của bản vẽ phối cảnh 3D.
- Thi công nội thất nhà hàng: Bàn ghế, quầy kệ, bếp inox, đèn chiếu sáng, nội thất từng khu vực.
- Thi công trang trí (décor): Tranh trang trí treo tường, cây xanh, kệ gỗ.
- Thi công mặt tiền, ngoại thất: Biển hiệu, màu sắc, kích thước, chất liệu theo thống nhất.
5. Nghiệm thu công trình
- Kiểm tra và đánh giá công trình hoàn thiện.
- Ký biên bản nghiệm thu giữa các bên liên quan.
6. Bảo hành công trình
- Thời gian bảo hành: 1 năm
- Sửa chữa, khắc phục các sự cố, hỏng hóc do lỗi thi công.
- Bắt đầu thực hiện trong vòng 07 ngày sau khi nhận thông báo từ CĐT.
II. Những lưu ý trong hợp đồng thi công xây dựng
1. Tiêu chuẩn xây dựng
- Sử dụng vật liệu xây dựng, sản phẩm nội thất: Đúng theo thỏa thuận về mã số màu, số lượng, thông số kỹ thuật.
- An toàn xây dựng: Đảm bảo không ảnh hưởng các công trình xung quanh và đảm bảo an toàn lao động trong quá trình thi công.
2. Ngày khởi công, thời gian thi công và tiến độ thi công
- Ngày khởi công dự kiến: Ngay sau khi nhận tạm ứng hợp đồng.
- Thời gian thi công: Được thực hiện theo bảng tiến độ đính kèm được hai bên xác nhận, bên CĐT hoàn thành tạm ứng hợp đồng & bên đơn vị xây dựng nhận bàn giao mặt bằng để triển khai thi công.
- Bảng đề xuất tiến độ thi công: Bên đơn vị xây dựng cung cấp cho bên CĐT bảng đề xuất tiến độ thi công chi tiết được hai bên xác nhận, bên đơn vị xây dựng có trách nhiệm thực hiện đúng bảng đề xuất.
3. Gia hạn thời gian thi công
Bên đơn vị xây dựng được phép gia hạn thời gian thi công nếu do một trong những lý do sau đây:
- Thay đổi phạm vi công việc, thiết kế, biện pháp thi công theo yêu cầu của bên CĐT làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công đã thống nhất.
- Phát sinh thời gian duyệt hồ sơ thi công từ bên CĐT hoặc bên thứ ba làm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công.
- Sự chậm trễ, trở ngại trên công trường do bên CĐT, nhân sự của bên CĐT hay các nhà thầu khác của bên CĐT gây ra.
- Thời gian chờ bên CĐT đưa ra quyết định sau khi nhận được thông tin từ bên đơn vị xây dựng.
- Thời gian chờ bên CĐT xác nhận bàn giao.
- Thời gian bên CĐT trễ thanh toán.
4. Hạng mục phát sinh, thay đổi khối lượng
- Những hạng mục được thực hiện ngoài Phụ lục Hợp đồng và được hai bên thống nhất được coi là hạng mục phát sinh.
- Trường hợp thay đổi khối lượng thi công so với Hợp đồng đã ký thì bên đơn vị xây dựng phải lập dự toán và tiến độ thi công cho các công việc này, trình cho bên CĐT xem xét và thống nhất đơn giá của các hạng mục phát sinh, thay đổi. Khối lượng phát sinh, thay đổi và tiến độ thực hiện do các bên thỏa thuận và ký kết bằng Phụ lục Hợp đồng.
- Trường hợp thay đổi thiết kế, thay đổi nội dung công việc dẫn đến thay đổi khối lượng thi công thì:
- Trường hợp phát sinh tăng, giảm khối lượng thì giá trị thanh toán bằng khối lượng thực tế nhân với đơn giá của từng hạng mục quy định trong Phụ lục Hợp đồng.
- Trường hợp khối lượng phát sinh chưa xác định đơn giá trong Phụ lục Hợp đồng thì đơn giá những hạng mục phát sinh này do hai bên thỏa thuận.
- Bên đơn vị xây dựng chỉ thực hiện các hạng mục phát sinh khi được sự đồng ý bằng văn bản của bên CĐT.
- Việc thay đổi khối lượng, phát sinh hạng mục thi công công trình không làm thay đổi tiến độ thanh toán.
- Trong quá trình bàn giao công trình, nếu bên CĐT yêu cầu bên đơn vị xây dựng thực hiện thêm những công việc ngoài hợp đồng thì bên đơn vị xây dựng sẽ tiến hành thi công các hạng mục phát sinh đó sau khi hoàn tất báo giá và xác nhận của bên CĐT. Việc phát sinh này sẽ tiến hành độc lập và không ảnh hưởng đến việc nghiệm thu, bàn giao công trình.
5. Bàn giao công trình
- Công trình được bàn giao đưa vào sử dụng sau khi bên đơn vị xây dựng hoàn tất các hạng mục, nội dung công việc theo Hợp đồng và vệ sinh sạch sẽ khu vực thi công.
- “Biên bản bàn giao đưa vào sử dụng” công trình phải được ký xác nhận bởi hai bên.
- Khi nghiệm thu quyết toán, những hạng mục chưa thống nhất sẽ được tách riêng để hai bên thống nhất. Không vì điều này mà kéo dài thời gian nghiệm thu quyết toán.
- Trường hợp bên CĐT chưa tổ chức nghiệm thu mà vẫn đưa công trình vào sử dụng thì hai bên sẽ ký xác nhận vào “Biên bản bàn giao”. Sau khi ký “Biên bản bàn giao”, bên CĐT có nghĩa vụ thanh toán cho bên đơn vị xây dựng đợt kế tiếp và tổ chức nghiệm thu sau đó.
- Trường hợp bên CĐT đưa công trình vào sử dụng nhưng không ký “Biên bản bàn giao” thì công trình xem như đã được bên đơn vị xây dựng hoàn thành theo đúng khối lượng, chất lượng và tiến độ theo đúng quy định của hợp đồng. Bên đơn vị xây dựng có quyền nhưng không bắt buộc rút người, máy móc ra khỏi công trình khi đó mọi rủi ro mất mát, hư hỏng công trình sẽ do bên CĐT chịu trách nhiệm.
- Trường hợp bên đơn vị xây dựng đã hoàn thành các hạng mục công việc theo Hợp đồng này mà bên CĐT phát hiện có những thiếu sót, sai sót thì bên CĐT có trách nhiệm thông báo toàn bộ những thiếu sót, sai sót đó cho bên đơn vị xây dựng một lần để bên đơn vị xây dựng khắc phục, sửa chữa. Trường hợp bên CĐT cố tình đưa ra những yêu cầu khắc phục, sửa chữa sai sót nhiều lần, gây mất thời gian, công sức cho bên đơn vị xây dựng và cản trở việc tổ chức nghiệm thu, thanh toán đúng hạn thì được coi là hành vi vi phạm Hợp đồng. Trong trường hợp đó, bên CĐT phải bồi thường những tổn thất thực tế của bên đơn vị xây dựng do hành vi vi phạm Hợp đồng của bên CĐT gây ra; đồng thời phải chịu mức phạt vi phạm Hợp đồng do chậm thanh toán (nếu có vi phạm về nghĩa vụ thanh toán).
6. Bảo hành công trình
- Thời gian bảo hành công trình: Theo thông lệ công trình nhỏ và vừa là 01 năm.
- Khoản bảo lãnh hoặc tạm giữ để đảm bảo bảo hành: 5% giá trị hợp đồng.
Trong thời gian bảo hành công trình, đơn vị xây dựng phải sửa chữa, khắc phục những sự cố, hỏng hóc do lỗi thi công của đơn vị xây dựng gây ra. Việc sửa chữa các lỗi này phải được bắt đầu thực hiện trong vòng 07 ngày sau khi nhận được thông báo của bên CĐT về các lỗi cần khắc phục. Thời gian bảo hành sẽ tính từ ngày công trình đưa vào sử dụng.
- Thời gian bảo trì công trình: 03 năm tính từ thời điểm kết thúc thời gian bảo hành. Trong thời gian bảo trì, CĐT được sử dụng các dịch vụ bảo trì của đơn vị xây dựng với đơn giá hợp lý, ưu đãi.
Đơn vị xây dựng không chịu trách nhiệm bảo hành trong các trường hợp sau:
- Trong quá trình sử dụng bên CĐT tự thay đổi thiết kế, kết cấu cũng như chức năng ban đầu của công trình mà không thông báo cho bên đơn vị xây dựng.
- Những hư hỏng do lỗi của bên CĐT không sử dụng đúng chức năng ban đầu.
Việc nắm rõ quy trình và các điều khoản trong hợp đồng thi công xây dựng sẽ giúp Chủ Đầu Tư quản lý dự án một cách hiệu quả, đảm bảo chất lượng công trình và hạn chế rủi ro phát sinh. Hy vọng những thông tin trong bài viết sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho CĐT và các bên liên quan trong việc hợp tác với đơn vị xây dựng, góp phần mang lại sự thành công cho dự án.
Nguồn: Thầy Đỗ Duy Thanh | fnbdirector.com