Khi sở hữu hoặc thuê mặt bằng để kinh doanh ẩm thực như nhà hàng, quán cà phê, quán bar, việc phải sửa chữa hoặc xây dựng là không thể tránh khỏi và sẽ liên quan đến các giấy phép cần thiết. Việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng cấp phép xây dựng sẽ giúp bạn lên kế hoạch và tính toán đầu tư kinh doanh hiệu quả hơn. Dưới đây là các yếu tố chính của quy hoạch bất động sản (BĐS) ảnh hưởng đến việc thuê mặt bằng, sửa chữa và xây dựng nhà hàng mới:
1. Mục đích sử dụng đất
Quy hoạch định rõ các khu vực dành cho các mục đích khác nhau như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp, công viên, giao thông, và các mục đích khác. Đảm bảo bạn chọn mặt bằng phù hợp với mục đích kinh doanh ẩm thực của mình.
Ví dụ: Nếu bạn thuê đất trồng cây công nghiệp lâu năm nhưng muốn xây nhà hàng hoặc quán cà phê trên đó, bạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư (đất ở) thì mới được phép xây dựng kiên cố.
Sẽ không khó để bạn gặp một mặt bằng "vướng quy hoạch" có nghĩa là sẽ được nhà nước thu hồi trong tương lai để phục vụ cho các dự án, công trình công cộng hoặc công trình có tính chất quan trọng của nhà nước. Trường hợp này bạn sẽ chẳng được xây dựng gì cả, nếu có chỉ là dựng tạm thôi
2. Lộ giới
Quy định về khoảng lùi trên đất nhằm mục đích mở rộng đường trong tương lai. Có nhiều tình huống diễn ra như:
- Xây dựng trước, quy hoạch lộ giới sau: Bạn vẫn được sử dụng bình thường cho đến khi nhà nước thu hồi phần lộ giới để mở rộng đường. Nhưng nếu bạn sửa chữa ảnh hưởng đến kết cấu nhà hoặc xây mới, bạn phải đảm bảo công trình nằm trong phần đất ngoài lộ giới.
- Quy hoạch lộ giới có trước, xây dựng sau: Bạn phải xây dựng ngôi nhà lùi vào theo khoảng lùi quy định. Ví dụ, nếu lộ giới là 5m từ mép mặt tiền, bạn phải xây dựng lùi vào tối thiểu 5m.
Ví dụ: Nếu nguyên cả dãy phố đã xây dựng trước khi có quy hoạch lộ giới, bạn xây sau cùng phải lùi vào sâu hơn, làm giảm khả năng nhận diện và hạn chế diện tích khai thác.
3. Quy hoạch độ cao
Quy định về chiều cao tối đa và tối thiểu của các công trình xây dựng nhằm đảm bảo không gian đô thị hợp lý, không ảnh hưởng đến cảnh quan, ánh sáng và an toàn hàng không. Việc tuân thủ các quy định này giúp công trình của bạn được cấp phép nhanh chóng.
Ví dụ: Ở các khu đô thị hoặc khu dân cư liền kề, shophouse có thể yêu cầu xây dựng tối thiểu 4 tầng. Nếu bạn chỉ muốn xây nhà hàng 2 tầng, sẽ không phù hợp với quy hoạch độ cao.
4. Quy hoạch độ sâu
Định rõ độ sâu xây dựng các công trình ngầm như tầng hầm, hầm đường bộ, hệ thống cống rãnh và các cơ sở hạ tầng ngầm khác. Điều này đặc biệt quan trọng nếu bạn có kế hoạch xây dựng các hạng mục như tầng hầm hoặc các công trình phụ trợ ngầm.
Ví dụ: Nếu bạn muốn xây dựng tầng hầm cho nhà hàng hoặc trung tâm tiệc & sự kiện nhưng bị từ chối cấp phép vì ảnh hưởng đến hệ thống cáp ngầm của nhà nước.
5. Mật độ xây dựng
Quy định về diện tích xây dựng tối đa trên một diện tích đất nhất định nhằm kiểm soát mật độ dân cư và đảm bảo chất lượng sống. Hiểu rõ các giới hạn này giúp bạn tối ưu hóa không gian kinh doanh mà vẫn tuân thủ các quy định pháp luật.
Ví dụ: Ở trung tâm các đô thị lớn, mật độ xây dựng được phép thường cao. Tuy nhiên, ở các khu vực ngoại vi hoặc các tỉnh, thành phố thuộc tỉnh, mật độ xây dựng thường bị giới hạn thấp hơn, và bạn chỉ được xây dựng trong phạm vi quy định.
Nắm vững các yếu tố này sẽ giúp bạn không chỉ chọn được mặt bằng phù hợp mà còn dễ dàng hơn trong việc lập kế hoạch sửa chữa, xây dựng và xin cấp phép, đảm bảo hoạt động kinh doanh của bạn diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Nguồn: Thầy Đỗ Duy Thanh | fnbdirector.com